買主の為の「賢い住宅購入術」

エリアについて、
「沿線」で検索条件を指定して家探しをされる方が多くいらっしゃいます。
と言うよりも、それが自然ですよね。

「できれば東京の〇〇区か〇〇区で買いたいけど．．．やっぱり、ちょっと高すぎるな．．．」
となったとき、皆さんならどうなさいますか？

ほとんどの方が、「じゃあ沿線でもう少し都心から離れたところも検索して」となります。
私も、まずはそれが基本だと思います。

でも、 これが注意点です。
多くの人が同じ行動をとるということは、不動産の価格もそれにつられて過熱している可能性があるからです。
将来においても価格が維持されそうなエリアなのであれば問題ありませんが、もしかしたら、そのエリアの人気は一過性のものかもしれません。

例えば、
学芸大・都立大・自由が丘あたりを希望される方が最近は多いです。
おそらく、一昔前は、麻布・赤坂・青山のエリアが人気で、そこの不動産価格が高くなって買えなくなると、少し南西に移ったところの、恵比寿・中目黒・代官山などの人気が高まり、ここも価格が高くなってしまったら、学芸大・都立大・自由が丘といったような変遷をたどってきているのではないかと思います。
最近では、田園都市線で川を渡った溝の口のあたりや、東横線で川を渡った武蔵小杉も不動産価格が高くなっています。

ここでも予算が合わなければ、さらに遠くに．．．となってしまうのですが、
少し沿線のことを頭からどけておいて、23区の別のエリアを調べてみると、
・武蔵小杉と文京区のマンションの価格が同じ、とか
・武蔵小杉のタワーマンションと銀座タワーマンションが同じ、
・溝の口と日暮里（山手線５分）のマンションの価格が同じ、
というようなことが意外とあります。

≪例えばこのような感じ≫
https://rchukai.jp/c_doc/example_20230108.pdf
（※ちなみに、2023年1月時点の情報です。）

都心までの電車の所要時間はもしかしたら両者に差がないかもしれませんが、物理的な距離では大きな違いがあります。また、都心と言っても、好きな街や勤務地というわけではなく、多くの雇用を抱えている地域や駅です。自分にとっての通勤利便性で不動産相場が決まるのではなく、その他大勢の人たちの需要が多いか少ないかで不動産相場が決まります。

「老朽マンション、容積率上乗せの新制度」

これで建て替えが進むのはどのあたりの地域でしょうか？
建て替え事業を行なうデベロッパーの気持ちで考えれば、おそらく、都心の旧耐震マンションに優先的に手が入れられていくと思います。容積率が上乗せされるということは、もともとあったマンションよりも背の高いマンションが建ち、同じ敷地面積でも更に多くの人が住めるようになります。街が垂直方向に拡大していったとき（建物が高くなるので）、水平方向の物理的な距離が遠い地域の需要が残るのかどうか？

将来の不動産相場のことは誰にも分かりませんが、このようなことにも意識を向けながら、エリアを一度広げてみるのも面白いと思います！

参照URL【老朽マンション、「玉突き」建替え、都が容積率上乗せ】
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO34322660Z10C18A8MM8000/

「東京都は老朽マンションの連続した建て替えを促す制度を、2019年度にも創設する。不動産会社が老朽マンションを買い取れば、別の場所に建てるマンションの容積率を上乗せする。買い取った物件の跡地にマンションを建設する場合にも、別の老朽物件を買えば容積率を積み増す。企業主導で旧耐震基準のマンションを建て替え、災害に強い都市を目指す。
　老朽マンションを買い取った不動産会社などが周辺で居住者の転居先にもなるマンションを開発する際、容積率を上乗せする。通常より分譲戸数を増やせるため収益が増え、企業が建て替えに参入しやすくする。
　買い取った老朽物件は解体し、跡地で新たなマンションを開発してもらうことを想定する。跡地の新マンションも周辺の別の老朽マンションを買い取れば、容積率を緩和する。複数の老朽マンションの建て替えが玉突きで進むようにする。
　小池百合子都知事は今年２月、人口減少社会となる2040年代の東京の土地利用について、都市計画審議会（都計審）に諮問。都は今回の老朽マンション対策を含む基本方針を18年度中に都計審に示す。都計審での意見を踏まえ、19年度にも具体的な制度を創設する予定だ。
　都は老朽マンションの現地建て替えを促す制度は既に用意している。17年度には周囲の住宅との共同建て替えを条件に、割増容積率の上限を300％から400％に高めた。
　新制度は老朽物件を周辺の一定エリア内で建て替えることを想定するが、不動産会社が新規物件を開発しにくい不便なエリアで建て替えをどう進めるかは今後の課題だ。」
(出典　2018/8/19日経新聞）