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不動産購入 数百万の価格交渉の裏側

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約 4 分
不動産購入 数百万の価格交渉の裏側

先日は、買付交渉で480万もの価格交渉に成功しました・・・。売主様が個人でこれだけの価格交渉は、1年に1回あるかないかの大幅な指値交渉です。

内見を進めていくと、いよいよこの物件なら買ってもいいかも・・という段階があなたもいつか出てきます。

買付申込をいれるかいれないか、このような段階になった際に、買い手に寄り添うエージェント(私のことです!)がお客様にどのようなお手伝いをしているのかを本日はご紹介します!

マンションと戸建てでは少し進め方が違ってきますので、今回は「マンション」編をお伝えします。(「戸建て」編は次回にご紹介します)

バイヤーズエージェントがチェックしているポイント

主に下記の内容を即確認し判断の上、その内容をお伝えします。

では、主なものをサンプルを交えて見ていきましょう!

管理の状況の確認

マンションの管理状態がどのようになっているか
過去にどのような修繕が行われ、
いくらぐらいの積立金総額が現状あるか
その積立金の額は、適正に積み立てられているかどうか
長期修繕計画表の資料より、将来積立金が不足しないかどうか
修繕積立金が今後改訂予定があるかないか

長期修繕計画表【サンプル】

価格の妥当性の確認

家は高額な買い物になるので、誰しもが、少しでも安く買いたいもの。
別に格安でなくとも、物件の価値として適正な価格であれば、納得がいきますが、
ただ、売主にとっていいような高値買いだけは当然避けたいですね・・

過去の成約事例(同マンション成約事例 と 類似物件の成約事例)のデーター、および、
現在の販売状況と照らし合わせて、およその単価を割り出して判別致します。

検討マンションの成約事例一覧表
【サンプル】

現在売りに出ているマンション一覧表
【サンプル】

お客様へお送りしたメール
【サンプル】

リスクの把握

内見時に見た目では分からない、ネガティブ情報があればきちんと開示します。例えば・・・、

室内で私が気になった点(結露がひどい等)
・マンションの共用部分で気になった点(駐車場の空の多さ、共用廊下が無造作に物がおかれている)
災害被災リスク(浸水予想、液状化等地盤の特徴など・・)
住宅ローン減税が使える物件かどうか
管理の状況(修繕積立金不足や、長期修繕計画がどうなっているか、将来の改訂予定があるかないか)
将来の流動性
・マンション全体で賃借人が多い (→管理に興味が少ない住人が多いと質がわるくなります)等々・・・まだまだいろいろ細かいところはありますが、
管理会社が発行している紙面上での確認、及び 現地で私が感じたものを率直にお伝えします。

修繕積立金が10数年後に現行の2.38倍になる事例
【サンプル】 

借入金が発生しているマンション事例
【サンプル】 

▼価格交渉の余地を探る

買い手に寄り添うバイヤーズエージェントとして、少しでも価格が安くなるべく、販売状況の把握に努めています。成約事例や直近の周辺販売状況より価格の妥当性を吟味した上、売主様の売却理由や、販売状況や、直近の内見状況の把握した上で価格交渉を行っていきます。

マンションは特にタイミングも非常に重要になります。

すぐに売れてしまいそうな物件で価格交渉をしたが上に、他の方に替われてしまって最高の物件も買い逃すリスクもありますのでそのようなケースもありますので、総合判断が必要となります。

▼資金計画、リフォーム概算、私なりの結論など・・
お伝えする

お客様には、中々見えないところを我々専門家が目利きをしたうえで、買付申込み、価格交渉、売買契約までお手伝いしております。

基本的に、インターネットに出ている不動産売買情報は、広告ですので売りたいと思っている不動産事業者に行っても、都合の悪いことは開示したがらないです

残念ですが、ある意味仕方のないこともかもしれません。なぜなら売るのが仕事なのですから・・
私も売主の売却の依頼を受けている立場になれば、おそらく聞かれなければ答えないことも多いでしょう。

圧倒的にプロが持っている情報や経験の方が上手なのですから、ネットに掲載されている不動産会社にそのまま問い合わせの上、うまく購入しようと思っても自分によっぽど見極める力がない限り、かなり難しいのです。

だからこそ、気になる物件があったら、
あなたの味方になってくれる不動産会社を通じで購入されることを私は、お勧めします!!

バイヤーズエージェント中田でした。

執筆者のプロフィール

リニュアル仲介株式会社不動産事業部長NAKATA
1974年 京都生まれ。家業であった呉服業界できものの販売をしていた経歴をもつ。不動産業に転職後、品川区・大田区で地元不動産会社に勤務。賃貸や売買の仲介、買取り、その他管理業務などにも携わる。現在、全国550社を超えるリニュアル仲介FC本部パイロット店の責任者へ。
普段は主に、首都圏の中でも城南エリアを中心に活動しています。

不動産業界は消費者の方が住宅を購入する際に安心して購入できる環境がまだまだ少なく、情報が不透明な部分が多い。それを少しでも解消するべく、お客様から安心して購入できる、信頼のおける仲介を目指し、住宅購入者に徹底的に寄り添う「バイヤーズエージェント」として、日々奮闘中

消費者が安心して既存住宅を購入するために、
購入前の建物インスペクション(建物調査)、耐震診断、耐震補強の提案、瑕疵保険の付保など「必要不可欠な制度や仕組み」を利用した仲介、そして、今後の時代を見据え資産価値が下がりにくい不動産の「目利き」を得意とする。

リニュアル仲介株式会社 不動産事業部 部長
・宅地建物取引士
・住宅建築コーディネーター
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