買主の為の「賢い住宅購入術」

住宅は資産だ!資産価値の高い家を持つことて人生の選択肢を増やそう!購入した家を10年後に同じ値段で売るマイホーム資産化戦略の為のブログです。

メニュー

住宅は一生の買い物でなく、家族構成に応じて買い替えるべし

652 views
約 4 分

30~40年先の日本の未来、
そんな事は誰にもわからない!
だから、そんな先の事を
悩んでも仕方がない

自宅購入にあたっては、想定できない30年後よりも 計画のできる10年後15年後を想定してみることをお勧めします。
自宅購入にあたっては、多額のローンを組んで買うので、 10年後に含み益が出ている状態になっていればベスト だといえます。
仮に大幅な含み益が出なくても、最悪 住宅ローンの残債を売却額が上回っている状態であれば良い といえます。
なぜなら、10年~15年も経てばライフステージ・家族構成も変わり、住み替えをしたくなることが多いからである。

住宅ローンの残債の方が売却額より高ければ、手出しをしない限りそもそも売るという選択肢がなくなってしまう。だからこそ、購入する時の出口戦略が重要といえます。

昨今の住宅ローンの金利は、変動金利ですと貸出金利は1%以下
全期間固定金利のフラット35の金利でも今月は約1.18%
仮に物件価格をフルローンで組み、金利1%で借入れした場合.
10年後の残債は購入した価格の約75%

つまり、昨今の超低金利を前提とした場合、10年後に自宅が購入した金額の75%以下に下落していなければ、ローン残債が売却額より上回ることがないということになります。

物件価格 5,000万 借入金額 5,000万 借入期間35年とした場合
金利が2.0%なら 10年後の場合の残債は 約3,907万円 借入金額の約78.5%
金利が1.5%なら 10年後の場合の残債は 約3,827万円 借入金額の約76.5%
金利が1.0%なら 10年後の場合の残債は 約3,745万円 借入金額の約74.9%
金利が0.5%なら 10年後の場合の残債は 約3,659万円 借入金額の約73.1%

実際には、売買の場合には諸費用が掛かりますので、10年後に購入した金額の80%ぐらいを切っていなければ、手出しをしなくても住み替えは可能といえるでしょう。
フルローンで組んだとしても、1年間に約2%以上の下落がない物件を購入しておけばよいということになります。
仮に購入した価格と同額で売れた場合は、10年間で約20%の貯蓄したことになり、買い替えにより含み益を現実化し次の家に再投資をしていく
そんな考え方でもって家を探していくのはいかがだろうか。

自宅を購入する際には、それから10年~15年の生活を考え、希望するライフスタイルを実現できるような住まいを選ぶ。買った家に合わせて暮らすのではなく、暮らしに合わせて家を買い替えるようなスタイルをお勧めします。理想なのはライフスタイルに合わせて住み替えつつ、買い替えにより含み益を現実化し再投資していきたいものだ。

結果的に一生住む事もあり得る
そのような考えを持ちながら、
購入を検討していけば、
大きな失敗は防げるといえる!


都心の住宅では、人生の中で戸建てが必要な期間は長くない。特に3階建ての戸建ては、子育て中のみといってよい。期間にしたら10年から20年というところではないか。

そういった意味では、もし含み益が出て換金性も高いのであれば、立地のよい都心の借地権付きマンション購入も検討してみてもよいかもしれない。どうしても所有権付き物件がいいのなら、借地権付きマンションを購入後、転売して利益を得たうえで買い替えるのもひとつである。品川駅港南口にある「シティタワー品川」などはそのいい例である。

私が言いたいのは、 買った家に合わせて暮らすのではなく、暮らしに合わせて家を変えていく
そんなライフスタイルを頭に入れつつ家探しをしてみてはいかがでしょうか。

以上、エージェント中田でした。

執筆者のプロフィール

リニュアル仲介株式会社不動産事業部長NAKATA
1974年 京都生まれ。家業であった呉服業界できものの販売をしていた経歴をもつ。不動産業に転職後、品川区・大田区で地元不動産会社に勤務。賃貸や売買の仲介、買取り、その他管理業務などにも携わる。現在、全国550社を超えるリニュアル仲介FC本部パイロット店の責任者へ。
普段は主に、首都圏の中でも城南エリアを中心に活動しています。

不動産業界は消費者の方が住宅を購入する際に安心して購入できる環境がまだまだ少なく、情報が不透明な部分が多い。それを少しでも解消するべく、お客様から安心して購入できる、信頼のおける仲介を目指し、住宅購入者に徹底的に寄り添う「バイヤーズエージェント」として、日々奮闘中

消費者が安心して既存住宅を購入するために、
購入前の建物インスペクション(建物調査)、耐震診断、耐震補強の提案、瑕疵保険の付保など「必要不可欠な制度や仕組み」を利用した仲介、そして、今後の時代を見据え資産価値が下がりにくい不動産の「目利き」を得意とする。

リニュアル仲介株式会社 不動産事業部 部長
・宅地建物取引士
・住宅建築コーディネーター

Leave A Reply

*
*
* (公開されません)

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください

Share / Subscribe
Facebook Likes
Tweets
Hatena Bookmarks
Pinterest
Pocket
Evernote
Send to LINE
UA-142471995-1