買主の為の「賢い住宅購入術」

住宅を新築・増改築する場合には、着工前に建築確認を受けなければなりません。

そのぐらいのことはなんとなく聞きかじったことがあるかと思いますが、意外とその内容を知っている方は少ないので、少し予備知識を持っておきましょう！
具体的には、設計図書などをそろえて都道府県や市区町村の建築主事または指定確認検査機関に確認申請を提出し、建築可関係法規の基準に適合しているかどうかについて確認を受ける。これを「建築確認申請」と呼びます。

建築確認申請は、建築物の新築・増改築・大規模修繕、大規模の模様替えなどを行う場合に必要となります。具体的には、100㎡超の特殊建築物（一号建築物）、３階建て以上の木造建築物（二号建築物）、２階建て以上の木造以外の建築物（三号建築物）、一号から三号建築物に該当しない建物で年計画区域等の地域内の建物（四号建築物）の建築等については、全て確認申請が必要となります。

一方、「新築」の場合では都市計画区域や準都市計画区域等の区域外の山地や離島などで一号から三号の建築物に該当しない建物をたてる場合のみ建築確認申請が不要となります。

ただし、建物を「増築・改築・移転」する場合では、防火地域及び準防火地域の指定を受けていない地域内で且つ増築・改築・移転する部分の面積が「１０㎡未満」の場合に限り建築確認申請が不要となっています。（実際は事前に役所等でご相談される事をお勧めいたします。）

また、確認申請の手続きが不要と言っても建築基準法を守りながら増築・改築・移転を行わなければならない事に違いはなく、当然、増築・改築・移転後の建物は建築基準法の基準に適合していなければなりません。

建築確認申請後通常は３週間ほどで確認済証が交付され、工事に着手が出来ることになります。但し、法に不適合な部分があると再審査しなければ確認済証は交付されません。
住宅完成後は完了届を出して、完了検査を受け、検査済証の交付、引渡し、登記を経てようやく住宅取得となります。なお、木造３階建や一定規模の鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの建物は地域によって工事中に中間検査も受けなければなりません。

申請者は誰か
建築確認を提出しないと工事がスタート出来ない、と言うことを知っている人は多いのですが、誰が申請者なのかを意識している人は少ないのではないでしょうか。
建築確認の申請者は、「あなた（建築主）」です。
例外は、間取りも全て決まって変えられない、本当の建売、分譲住宅以外は、注文住宅はもちろんのこと、「フリープラン・間取り自由」という「建築条件付き」にしても、申請者は 「あなた（建築主）」になりまっす。（間取り変更が出来ない建売、分譲住宅だけが、申請者は売り主になります）

性能評価を認定を受ける場合の注意点
住宅性能評価や長期優良住宅の認定を受ける場合には、着工より前に申請が必要になるので注意が必要です。
また、住宅瑕疵担保履行法による保険契約の申込の際には、原則として建築確認済証の写しが必要となります。基礎配筋工事等に現場検査を行い、保険証券の発行となります。但し、建設住宅性能評価を受ける住宅は現場検査を省略できます。
長期優良住宅についても、認定基準が住宅性能評価における評価項目と重複する部分も多いため、技術的審査にあたっては、住宅性能評価と重複する図書については兼用可能となっています。

以上、中田でした。