買主の為の「賢い住宅購入術」

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同じ年収なのに、借入金額がこんなに変わる⁉

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約 6 分

不動産エージェント中田です。
最近遭遇した事例をお届け致します!

ひょっとしたら皆さんも購入した後に急な転勤などは大いにあり得ますので、この事例も知っておいて頂くとよいかと思い、記事にしてみました。

先日、数年前に弊社を通じてマンションをご購入頂きましたA様から連絡を頂きました。

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A様
以前お世話になりました●●です。実は、少し相談したいことがありまして・・・
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A様
このような状況で、再度「家」を購入出来ますか?
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中田
ローンが借りれないことには、次の家を購入することが出来ないので、まずはローンの審査をしてみましょう!! もう少しA様の状況を詳しく教えてください・・・

審査する上でもA様の状況、既存の住宅ローンの借入状況他の借入金額奥様の育児休暇が何時で終わるかなど、諸々を把握した上で、まずは金融機関の担当者にヒアリングしてみましたところ、驚きの回答がでました・・・

借入可能額は、金融機関によって数千万円の差が出る!!

金融機関の大まかな回答
A銀行

転勤の理由でやむを得ない状況は分かりますが、住宅ローンとしての借入がある以上、当行では貸出しできません。

B銀行

3300万円前後までなら可能

C銀行

4500~4600万円前後

フラット35(住宅金融支援機構)

5700万円ぐらいまで可能

なぜ、同じ年収なのに、これだけ借入可能見込み金額が違うのでしょうか

住宅ローンの審査基準は、金融機関によって違う

今回、これだけ差が出た理由は、金融機関によって、「審査金利」や「返済比率」等の基準、育児休暇から復帰した場合の年収見込み等、考え方がだいぶ違うからです。

一般的に金融機関は、金融機関が独自に定める審査金利で貸し出し年収の35%以内(ある一定上の年収を超えると40%や45%以内等も金融機関によってある)に収まるかどうかで計算されることが多い。

実際の融資では、変動金利で0.5%~0.8%前後などの金利で借りれたりするが、審査する時の金利は、3%、3.25%、3.5%等金融機関によってまちまちである。

シミュレーション

A様の細かい情報はお伝え出来ないので、下記のモデルケースでシミュレーションしてみたいと思う。

ポイント
  • 夫婦共働き 奥様は育児休暇中 ⇒奥様の審査上の収入は、一般的にフル年収より減らされます。一般的には育児休暇明けて復帰しても時短になる方が多いため、金融機関は、フルの時の年収の掛け目7割、8割、9割等とみなされ、金融機関によって違います。奥様とペアで借り場合は、産休育児休暇中、育児休暇後の融資は厳しめに見られる。また、育児休暇中融資実行する場合は、奥様の返済分の原資のエビデンスが必要になるケースが多い。
  • 既存の借入が多いと、借り入れ可能額はかなりの金額が減らされる
    既存の住宅ローンがありますと、驚く程減ります。今回のモデルケースで計算すると、既存のローンがあるので、約3,200万円ぐらい借入額が減らされた計算となります。
    今回のようなマイカーローンの借入がある場合は、返済できる場合は返済してしまいましょう。このマイカーローンの返済をするだけでも、借入可能額が約700万円ぐらい増えます。
  • 借入可能額は金融機関によって数千万円単位で変わる
    審査上の金利、返済比率は金融機関によって大きく異なる為、1行であきらめる必要はない。しかし、普段住宅ローンの利用をしないあなたが、自分で探すのは大変。自分で悩むより、専門家である不動産エージェントに相談した方が早い。

モデルケースY様は、自宅のローンの返済より、貸出し賃料の方がはるかに高く、確定申告でプラスの申告。
世帯年収は、フルの時で900万円を超えるのにも関わらず、2,449万円の借入が最大の借入という計算になった。賃料で実質キャッシュは、プラスになっていても、既存の住宅ローンはあくまで借入とみなされます。次の住宅購入を考えるにしても、まず先にやるのは、資金計画と住宅ローンの事前審査が必須と言えるでしょう。

そもそも購入できないというケースもありますので、まずは資金計画の相談をされることをお勧めします。
以上、不動産エージェント中田でした。


P.S

WEB相談会 受付中

弊社、「リニュアル仲介」でも、バイヤーズエージェントによる「WEB相談」を承っております。
購入する上で具体的な相談をしたい方、上記のような資金計画の相談、具体的にな物件について専門家の意見を聞きたい等ございましたら、お気軽にご利用ください。


執筆者のプロフィール

リニュアル仲介株式会社不動産事業部長NAKATA
1974年 京都生まれ。家業であった呉服業界できものの販売をしていた経歴をもつ。不動産業に転職後、品川区・大田区で地元不動産会社に勤務。賃貸や売買の仲介、買取り、その他管理業務などにも携わる。現在、全国550社を超えるリニュアル仲介FC本部パイロット店の責任者へ。
普段は主に、首都圏の中でも城南エリアを中心に活動しています。

不動産業界は消費者の方が住宅を購入する際に安心して購入できる環境がまだまだ少なく、情報が不透明な部分が多い。それを少しでも解消するべく、お客様から安心して購入できる、信頼のおける仲介を目指し、住宅購入者に徹底的に寄り添う「バイヤーズエージェント」として、日々奮闘中

消費者が安心して既存住宅を購入するために、
購入前の建物インスペクション(建物調査)、耐震診断、耐震補強の提案、瑕疵保険の付保など「必要不可欠な制度や仕組み」を利用した仲介、そして、今後の時代を見据え資産価値が下がりにくい不動産の「目利き」を得意とする。

リニュアル仲介株式会社 不動産事業部 部長
・宅地建物取引士
・住宅建築コーディネーター
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