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コロナショックによる今後の不動産市況はどうなる?

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約 6 分
アフターコロナ 不動産市況はどうなるか?宅地建物取引士 中田俊之

新型コロナウィルス感染症拡大(コロナショック)が、「不動産市場へ今後どう影響を与えていくのか」 気になっている方も大変多いかと思います。

まず、不動産と一口にいっても、不動産には色んな種類の不動産があります。

大きく分けると、
投資用不動産(オフィスビル・商業用ビル店舗・ホテル・投資用マンション)と
実需用不動産(住宅)の2つに分かれます。

真っ先に影響を受けるのが、ホテルや、飲食店等の店舗・商業用の不動産。日銭の入金で成り立つ業界だからこそ今回のようなことはすぐに影響が出ます。

次に、経済活動が滞ることで、企業業績が悪化、そこで需要が減るのがオフィス市場です。
⇒ 数か月タイムラグをもってオフィス市場は悪化が予想されます。

逆に最も影響が少ないと思われるのが、「住宅」になります。住宅は′実需と言われるように、人にとって住む場所は必ず必要であり、この需要が大きく変動することは生活基盤(勤務先の倒産・解雇・リストラ等)が揺らがない限りないと思われます。

リーマンショック時に影響が意外と小さかった「住宅市場」

実は、100年に一度の金融危機と言われたリーマンショック後に首都圏の中古マンションの価格は1割しか下落していなく、それも一時的な話で、1年後には反転をはじめ、その1年後には価格が以前の水準に回復しています。
首都圏の新築マンション価格については、1割すら下がっていません。意外だと思われるかもしれませんが、マンション売出し価格はリーマンショック後で大きな落ち込みというものは見受けられませんでした。

このリーマンショックの時には、中堅のディベロッパーが相次ぐ倒産を受け、新築市場の供給量が一時急激に減った時期がありましたが、住宅需要は安定していたので、住宅の価格は上昇に向かった経緯があります。

今回コロナの影響で新築市場にも影響が出ると思われます。しかし、供給量の半分近くを占める新築の大手ディベロッパーの数社は財務的に体力がある為、 価格投げ売りのような状況はないと思われます。あえて供給量を絞って価格の大幅値崩れを防ぐ方向で動くと思わます。(中堅以下のディベロッパーで財務的に余力がなければ、一部水面下での価格の交渉も予想されます。)新築市場の価格が大幅に暴落すれば、中古市場の価格が落ちてくる、逆に新築市場の価格が大幅に値崩れをしなければ、中古市場も大幅な暴落や大幅な値崩れはしない可能性が高いです。

一部のマスコミで騒がれている「暴落」など記事は、
商業系や投資系の不動産が多く、単純にその言葉に踊らされてはいけけません。

住居系の不動産でも、どちらかというと都心5区等のタワーマンション等のいわゆる投資用で購入されているマンション系のものが大きく値崩れをする可能性が高く、そのような1億円を超える高単価の高級物件は、富裕層や外国人による投機マネーも入っており、このような時に影響を受け値動きが激しいと予想されます。

サラリーマンの手の届きやすい3,000万円~5,500万円ぐらいのマンションは、暴落というイメージよりは、ここ3年ぐらいにかけて全体的にやや下がると予想されますが、極端な値下がりは予想しにくいです。下がっても1割程度の減少以内の可能性が高いと思われます。

今後はどうすべき?

不動産の価格も市場原理「需要」「供給」で決まります。

中古市場では、一般的に売主様は消費者の方がほとんど。売主様には、買換え・資産売却などの都合で「いつまでに売り切らなければならない」事情の方も意外と多いのです。ですから、このような状況下でも良い不動産は売買が行われています。

■緊急事態宣言の発令した2020年4月、東京23区の中古マンションの成約数は672件前年比マイナス54.4%大幅減と発表がありました。(公益財団法人 東日本不動産流通機構)
大幅減となりましたが、コロナ禍における不動産取引の現状が約半減ぐらいで済んだのがそれを裏付けています。

(公益財団法人 東日本不動産流通機構 月例速報)

同月例速報によると、在庫数は、前年比で-0.2%、前月比は+0.1%となっている。この瞬間は、緊急事態宣言により不動産流通は一時的にとまっていた。そしてコロナショックにより、先行きの見えない買手のマインドが下がり様子見をしている人がほとんど。

つまり、「需要」と「供給」のバランスで行けば、この瞬間は「供給」の方が大きいことになる。コロナショックにより、買い手のマインドが下がり様子見をしている人が多いと思いますが、個人としては、強気の値段交渉を仕掛けられるタイミングでもあると言えます。

ただ安ければいいということではなく、そしてより資産性の高い物件を選ぶ力が問われます。住宅購入検討者は常に市場をウォッチをしておきましょう。

コロナ終息の時期はまだまだ見えませんが、過去の歴史からも、危機を迎えた際に今まで起きてきた事に着目をすれば 、現時点と将来起こり得るであろうこと、買い時がわかります。
現状と今後について様々な知識と対策を今からしっかり持っておきましょう!


緊急事態宣言解除の瞬間は、お得なものを買えるチャンス?!

首都圏も緊急事態宣言が5/26あたりから解除となる可能性が高まった。この期間首都圏の大手不動産仲介会社はSTAY HOMEの為、営業を自粛してきたが、解除となると不動産も動き出す可能性が高い。前述のとおり、成約件数は大幅にダウンしたが、在庫数は例年とさほど変わらず。この時期だから様子見をしている住宅購入検討者が多ければ多いほど、この瞬間は、需要より「供給」の方が多くなる可能性があります。

不動産の価格は、
「需要と供給のバランス」
・「金利」
・「不動産の利用価値」
に大きく影響を受ける。

この瞬間は、この状況下で世界的に低金利政策、すぐには上げられない。この事を考慮すれば、需要より供給量が大きくなる可能性が、緊急事態宣言解除後の6月にあるのではないかと思う。その時がまずは狙い時であるといえます。

皆が様子見から動き出す前に、資産価値の高い物件をお得に買いたいものである。
なぜならば、不動産の価格交渉は、同時に検討するライバルがいない時期の方が圧倒的にできるからである!

今、具体的に何をすればいいのか?

こんな状況下なので慎重に動きたい人は、もちろんそれで構いません。
でも、こんな時だからこそいいものをお得に購入したい方、そんな方向けに今何をすればいいかを参考までに記載しておきます。

P.S

WEB相談会 受付中

弊社、「リニュアル仲介」でも、バイヤーズエージェントによる「WEB相談」を承っております。
購入する上で具体的な相談をしたい方、具体的にな物件について専門家の意見を聞きたい等ございましたら、お気軽にご利用ください。

執筆者のプロフィール

リニュアル仲介株式会社不動産事業部長NAKATA
1974年 京都生まれ。家業であった呉服業界できものの販売をしていた経歴をもつ。不動産業に転職後、品川区・大田区で地元不動産会社に勤務。賃貸や売買の仲介、買取り、その他管理業務などにも携わる。現在、全国550社を超えるリニュアル仲介FC本部パイロット店の責任者へ。
普段は主に、首都圏の中でも城南エリアを中心に活動しています。

不動産業界は消費者の方が住宅を購入する際に安心して購入できる環境がまだまだ少なく、情報が不透明な部分が多い。それを少しでも解消するべく、お客様から安心して購入できる、信頼のおける仲介を目指し、住宅購入者に徹底的に寄り添う「バイヤーズエージェント」として、日々奮闘中

消費者が安心して既存住宅を購入するために、
購入前の建物インスペクション(建物調査)、耐震診断、耐震補強の提案、瑕疵保険の付保など「必要不可欠な制度や仕組み」を利用した仲介、そして、今後の時代を見据え資産価値が下がりにくい不動産の「目利き」を得意とする。

リニュアル仲介株式会社 不動産事業部 部長
・宅地建物取引士
・住宅建築コーディネーター
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